Một thay đổi nổi bật của Luật Đất đai 2024 là cho phép chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất linh hoạt hơn đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư. Cụ thể, khoản 2 Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI đang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được quyền chuyển sang trả tiền thuê đất hàng năm, phần tiền đã nộp trước sẽ được khấu trừ vào tiền thuê hàng năm.

Việc cho phép chuyển đổi từ thuê đất trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng vốn ban đầu. Trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép chuyển từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần, chưa có chiều ngược lại. Việc bổ sung quyền lựa chọn này được giới chuyên gia đánh giá cao vì giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho doanh nghiệp, tạo điều kiện phân bổ vốn linh hoạt hơn khi thực hiện dự án. Đây là cú hích cần thiết hỗ trợ chủ đầu tư tư nhân, kỳ vọng góp phần hạ giá thành sản phẩm (như nhà ở thương mại) do chi phí đất đai được dàn trải thay vì dồn cục một lần.

Luật 2024 đã hoàn thiện hơn khung pháp lý về định giá đất và tài chính đất đai để đảm bảo quá trình giao đất, cho thuê đất minh bạch, sát giá thị trường. Cụ thể, luật bỏ quy định khung giá đất cố định 5 năm một lần của Chính phủ, thay bằng bảng giá đất hàng năm do HĐND cấp tỉnh ban hành theo giá thị trường. Nguyên tắc định giá đất phải khách quan, công khai và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Nhờ đó, tiền thuê đất (một lần hoặc hàng năm) sẽ được tính toán sát thực tế hơn, tránh tình trạng trước đây khung giá thấp khiến người dân thiệt thòi hoặc giá thuê đất không phản ánh đúng giá trị sử dụng đất.

Đồng thời, bảng giá đất mới theo giá thị trường kỳ vọng đảm bảo công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư. 

Việc Việt Nam cho phép doanh nghiệp chọn hình thức trả tiền thuê đất linh hoạt là điểm mới mẻ so với nhiều nước. Đây là chính sách “may đo” phù hợp bối cảnh Việt Nam, nơi doanh nghiệp tư nhân còn hạn chế về vốn, giúp họ chủ động hơn trong quản trị tài chính dự án.

Về điều kiện thuê đất theo Luật Đất đai 2024 đã được cụ thể hóa rõ ràng hơn. Cụ thể, Điều 52 của Luật mới yêu cầu các nhà đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính phù hợp với quy mô và tiến độ dự án, đồng thời phải hoàn tất tất cả nghĩa vụ pháp lý liên quan tới các vi phạm đất đai trước đây. Đây là cải tiến đáng kể nhằm khắc phục tình trạng một số nhà đầu tư thiếu năng lực, ôm đất nhưng không triển khai được dự án, dẫn tới lãng phí nguồn lực đất đai. Bên cạnh đó về quy trình cho thuê đất Luật cũng quy định, nhà đầu tư phải có dự án đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và dự án này cần phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì mới được xem xét cho thuê đất. Sau đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện các bước như: Thẩm định hồ sơ, xác định giá đất, ra quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật 2024 cũng quy định rõ ràng, minh bạch về thủ tục hành chính trong cho thuê đất tại Điều 223 và 227. Lần đầu tiên, Luật Đất đai 2024 đưa danh mục các thủ tục cho thuê đất vào trong luật, giúp quy trình được thống nhất, đơn giản và minh bạch hơn. Đồng thời, Điều 123 của Luật cũng đã phân định rõ ràng hơn về thẩm quyền cho thuê đất, loại bỏ tình trạng ủy quyền tùy tiện và chồng chéo trách nhiệm giữa các cơ quan quản lý đất đai như trước đây. Những thay đổi này giúp nhà đầu tư tư nhân tiếp cận đất đai thuận lợi và nhanh chóng hơn, giảm đáng kể thời gian, chi phí thủ tục hành chính.

Bên cạnh tạo thuận lợi, Luật Đất đai 2024 cũng siết chặt trách nhiệm của nhà đầu tư trong sử dụng đất. Điều 81 luật mới liệt kê cụ thể các trường hợp dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng sẽ bị thu hồi: Nếu quá 12 tháng từ khi nhận bàn giao đất mà không triển khai, hoặc tiến độ chậm trên 24 tháng so với dự án đầu tư đã phê duyệt, Nhà nước có quyền thu hồi đất (Sau khi đã gia hạn một lần 24 tháng). Quy định này kế thừa Luật 2013 nhưng cụ thể và quyết liệt hơn, nhằm ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp giữ đất rồi để hoang hóa hoặc trì hoãn dự án gây lãng phí nguồn lực. Thực tế, trước đây nhiều khu “đất vàng” bị bỏ hoang do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính nhưng không bị thu hồi kịp thời. 

Từ góc độ thông lệ quốc tế, việc yêu cầu sử dụng đất đúng tiến độ và thanh toán tiền thuê đất sát giá thị trường là phù hợp xu hướng chung. Nhiều quốc gia khi giao đất công cũng kèm điều kiện phát triển trong thời hạn nhất định, nếu không sẽ thu hồi để tránh lãng phí. Ví dụ, tại Singapore và Trung Quốc, các dự án bất động sản trên đất công bị giám sát chặt chẽ về tiến độ; hay ở một số bang tại Mỹ, chính quyền có thể thu hồi ưu đãi đất nếu dự án không triển khai. Việc Việt Nam cho phép doanh nghiệp chọn hình thức trả tiền thuê đất linh hoạt thậm chí là điểm mới mẻ so với nhiều nước. Đây là chính sách “may đo” phù hợp bối cảnh Việt Nam, nơi doanh nghiệp tư nhân còn hạn chế về vốn, giúp họ chủ động hơn trong quản trị tài chính dự án.

Tóm lại, nhóm chính sách về cho thuê đất trong Luật Đất đai 2024 nhìn chung có tính hỗ trợ khu vực tư nhân đáng kể so với trước, vừa giữ được nguyên tắc quản lý chặt chẽ của Nhà nước, vừa tiệm cận hơn với cơ chế thị trường trong lĩnh vực đất đai.

Với chính sách mới, khu vực tư nhân buộc phải cân nhắc kỹ năng lực khi xin dự án, tránh tình trạng “xí đất” đầu cơ. Mặc dù vậy, một bất cập tiềm ẩn là quy định cứng nhắc về thời hạn có thể chưa lường hết các vướng mắc khách quan (thủ tục pháp lý kéo dài, biến động kinh tế...). Do đó, cần có hướng dẫn linh hoạt khi thi hành, chẳng hạn cho phép gia hạn thêm trong trường hợp bất khả kháng để đảm bảo môi trường đầu tư ổn định.

Một điểm thay đổi mang tính bước ngoặt trong Luật Đất đai 2024 là cách thức nhà đầu tư tư nhân tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân để thực hiện dự án. Theo qui định tại Luật Đất đai 2013, Nhà nước được phép thu hồi đất vì mục đích “Phát triển kinh tế – xã hội” trong nhiều trường hợp, kể cả dự án thương mại, khiến ranh giới giữa mục tiêu công và tư nhân có phần mập mờ. Chủ đầu tư tư nhân thường trông cậy vào Nhà nước đứng ra thu hồi đất (giải phóng mặt bằng) cho dự án của mình, dẫn đến không ít xung đột lợi ích với người dân. Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh căn bản vấn đề này: Thu hẹp phạm vi Nhà nước thu hồi đất và mở rộng cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Cụ thể, Luật 2024 quy định rõ 32 trường hợp thật sự cần thiết Nhà nước mới thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đáng chú ý, đối với dự án nhà ở thương mại và dự án đô thị, luật mới chỉ cho phép Nhà nước thu hồi đất nếu đó là dự án quy mô lớn, đồng bộ, có ý nghĩa quan trọng trong phát triển đô thị. Ngược lại, các dự án khác (quy mô nhỏ, lẻ) thì chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân về chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng đất để có đất thực hiện dự án. Nói cách khác, Nhà nước sẽ không “đứng mũi chịu sào” thu hồi đất cho những dự án thuần túy thương mại thông thường nữa, trừ khi dự án đó có ý nghĩa công cộng hoặc tầm vóc đặc biệt. Đây là thay đổi mang tính chất bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất: Họ có quyền quyết định bán hoặc không bán đất cho doanh nghiệp, thay vì bị thu hồi cưỡng chế như trước.

Quy định mới này được kỳ vọng giảm xung đột, khiếu kiện về đất đai. Khi luật yêu cầu doanh nghiệp tự thỏa thuận giá bồi thường “thuận mua vừa bán” với dân, lợi ích của người có đất sẽ được đảm bảo hơn, tránh tình trạng đền bù rẻ mạt. Nhà nước chỉ thu hồi đất cho đô thị lớn, còn lại chủ đầu tư phải chủ động đàm phán giá với người dân, góp phần giảm tranh chấp, kiện tụng. Bản chất pháp lý ở đây là tôn trọng thỏa thuận dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thể hiện bước tiến trong việc thừa nhận yếu tố thị trường và quyền tài sản của người dân trong quan hệ đất đai vốn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Đáng lưu ý, Luật Đất đai 2024 giới hạn loại đất mà nhà đầu tư được thỏa thuận nhận chuyển nhượng trong trường hợp làm dự án nhà ở thương mại. Điều 127 luật mới quy định: Nếu sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (đất thổ cư) mà thôi. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư không thể tự “đi gom” đất nông nghiệp của dân rồi xin chuyển mục đích để làm khu đô thị, khu nhà ở như trước đây nữa. Quy định này nhằm kiểm soát chặt việc chuyển đất nông nghiệp sang dự án đô thị, tránh tình trạng doanh nghiệp thu mua đất ruộng của nông dân với giá thấp rồi “phù phép” thành đất ở giá cao, gây mất quỹ đất nông nghiệp và bất bình đẳng. Giờ đây, nếu dự án cần sử dụng đất nông nghiệp hoặc loại đất khác, doanh nghiệp không thể chỉ dựa trên cơ chế thỏa thuận dân sự, mà khả năng cao phải thông qua con đường Nhà nước thu hồi (nếu dự án thuộc diện Nhà nước đứng ra thu hồi) hoặc phải chờ Nhà nước chuyển đổi quy hoạch, tổ chức đấu giá, đấu thầu.

Nhìn sang kinh nghiệm quốc tế, việc hạn chế quyền trưng dụng đất cho dự án tư nhân cũng là xu hướng chung. Tại nhiều quốc gia, chính quyền chỉ thực hiện thu hồi đất cho các mục đích công cộng như xây dựng hạ tầng, công trình công ích. Trường hợp lấy đất của tư nhân để giao cho một chủ đầu tư khác vì mục đích phát triển kinh tế đơn thuần thường gây tranh cãi pháp lý. 

Quy định mới của Việt Nam theo Luật 2024, về thực chất, đang tiến gần hơn đến chuẩn mực quốc tế: Tôn trọng quyền định đoạt của người dân với đất đai của mình, chỉ dùng biện pháp hành chính cưỡng chế khi thực sự cần thiết vì lợi ích công. Điều này góp phần nâng cao mức độ bảo hộ quyền tài sản ở Việt Nam, củng cố niềm tin cho người sở hữu đất cũng như cho nhà đầu tư, giảm nguy cơ xung đột xã hội. Dĩ nhiên, hệ quả là doanh nghiệp tư nhân phải chấp nhận cơ chế thị trường đầy đủ hơn trong tạo lập quỹ đất, họ mua được đất hay không, giá bao nhiêu hoàn toàn do thương lượng với dân, đòi hỏi năng lực và thiện chí. Đây vừa là thách thức, vừa là động lực để doanh nghiệp Việt nâng cao năng lực đàm phán, điều phối dự án, thay vì ỷ lại vào chính quyền.
Tóm lại, chính sách về thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2024 mang tính nhân văn và tiệm cận thông lệ quốc tế hơn Luật Đất đai 2013. Quyền và lợi ích của người dân có đất được đề cao, từ đó tạo môi trường bình đẳng, minh bạch hơn. Đối với nhà đầu tư tư nhân, luật mở ra hướng tiếp cận đất đai chủ động nhưng cũng khắt khe hơn như muốn có đất phải thỏa thuận sòng phẳng với người dân, muốn làm dự án lớn phải tham gia đấu giá, đấu thầu cạnh tranh. 

Chính sách mới đặt ra thách thức không nhỏ cho khu vực tư nhân. Việc tự thỏa thuận để nhận chuyển nhượng đất đòi hỏi nhà đầu tư phải thương lượng với có khi hàng trăm hộ dân trong vùng dự án, đối mặt nguy cơ “chi phí đền bù đội lên cao” hoặc có “chủ đất cứng rắn” không chịu bán. Nếu một số ít hộ dân kiên quyết không nhượng đất, dự án có thể mắc kẹt. Luật mới chưa nêu rõ cơ chế xử lý tình huống này, chẳng hạn có cho phép Nhà nước can thiệp thu hồi nốt phần đất còn lại khi đại đa số hộ đã đồng ý hay không? Đây là điểm có thể cần hướng dẫn cụ thể hơn trong tương lai để đảm bảo dự án khả thi. Hiện nay, theo thông lệ, nếu không đạt thỏa thuận 100% thì dự án khó triển khai, đòi hỏi nhà đầu tư hoặc phải chấp nhận giá rất cao cho số ít hộ còn lại, hoặc phải điều chỉnh quy hoạch, quy mô dự án.

Để phát huy hiệu quả chính sách này, Nhà nước nên sớm ban hành hướng dẫn về cơ chế thỏa thuận. (Ví dụ như mẫu hợp đồng, quy trình đàm phán, giải quyết tranh chấp nếu có hộ không đồng ý...). Đồng thời, cần có các định chế hỗ trợ trung gian như tổ chức môi giới, sàn giao dịch quyền sử dụng đất, trọng tài thương mại về định giá đất… Giúp kết nối doanh nghiệp và người dân, đảm bảo quá trình thỏa thuận diễn ra thuận lợi, hài hòa lợi ích các bên.

Luật Đất đai 2024 đã có những cải cách quan trọng về cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu nhằm đảm bảo tính công khai, cạnh tranh trong việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Luật Đất đai 2013, nguyên tắc chung là đất giao, cho thuê cho mục đích thương mại phải qua đấu giá quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp Nhà nước giao, cho thuê đất không qua đấu giá như giao đất xây nhà ở tái định cư, giao đất cho nhà đầu tư chiến lược trong khu kinh tế… Tuy nhiên, bên cạnh đấu giá, còn có cơ chế “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất” xuất hiện trong các luật chuyên ngành (Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư) mà Luật Đất đai 2013 chưa quy định rõ, gây chồng chéo. Lần sửa đổi này, Luật Đất đai 2024 đã đồng bộ hóa các quy định, xác định cụ thể khi nào phải đấu giá, khi nào phải đấu thầu và trường hợp nào được giao đất trực tiếp.

Điểm mới đầu tiên là Luật Đất đai 2024 liệt kê rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá hoặc đấu thầu như: Giao đất cho mục đích quốc phòng, an ninh; Giao đất cho cơ quan nhà nước, tổ chức sự nghiệp công; Giao đất xây dựng nhà ở xã hội; Giao đất cho cơ sở tôn giáo... Đồng thời, luật cũng quy định rõ những trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Nguyên tắc chung rút ra là: Nếu đất có giá trị thương mại và có thể khai thác sinh lợi, thì Nhà nước ưu tiên đấu giá để thu ngân sách, còn nếu đất gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể đòi hỏi năng lực triển khai, thì sẽ đấu thầu chọn nhà đầu tư nhằm chọn đơn vị có phương án tốt nhất.

Chẳng hạn, theo Luật và các văn bản hướng dẫn mới, các dự án phát triển khu đô thị, khu nhà ở, khu thương mại dịch vụ... thuộc diện Nhà nước thu hồi đất sẽ nằm trong danh mục phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Chính phủ đã ban hành Nghị định 115/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu 2023, nêu rõ: Các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, và một loạt dự án theo luật chuyên ngành như dự án xây dựng nhà máy xử lý rác, cấp nước, chợ, khu dịch vụ tại sân bay, dự án nhà ở xã hội, dự án cải tạo chung cư cũ… bắt buộc phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Điều kiện để tổ chức đấu thầu là khu đất dự án đó phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai 2024 và đã được HĐND cấp tỉnh thông qua đưa vào danh mục dự án đấu thầu. Như vậy, luật mới phối hợp chặt chẽ giữa quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch đấu thầu, đảm bảo chỉ những dự án thật sự cần thiết, phù hợp quy hoạch mới được mang ra đấu thầu.
Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 cũng có cải tiến. Trước hết, bỏ “Khung giá đất” giúp việc xác định giá khởi điểm đấu giá sát thị trường hơn, tránh tình trạng giá trúng đấu quá thấp gây thất thoát. Thêm vào đó, luật yêu cầu khu đất đấu giá phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc kế hoạch sử dụng đất cụ thể, đảm bảo nhà đầu tư tham gia đấu giá biết rõ mục đích, chỉ tiêu sử dụng đất, tránh kiểu “Mua đất xong chờ quy hoạch tăng giá”. Quy định mới đặt ra điều kiện chặt chẽ như vậy tuy tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ, nhưng đồng thời cũng kéo dài chuẩn bị thủ tục trước khi đấu giá, đòi hỏi chính quyền địa phương phải làm tốt khâu quy hoạch chi tiết. Theo một đánh giá, việc yêu cầu có quy hoạch chi tiết và các điều kiện khác trước khi đấu giá có thể làm quy trình thêm phức tạp, song đây là giá phải trả để đảm bảo đấu giá công khai, hiệu quả.

Về tác động thực tiễn, cơ chế đấu giá, đấu thầu minh bạch sẽ tạo sân chơi bình đẳng hơn cho các doanh nghiệp trong tiếp cận quỹ đất. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính và chuyên môn tốt sẽ có cơ hội thắng thầu, thay vì cơ chế “xin - cho”  như trước đây đôi khi ưu ái nhà đầu tư “thân hữu”. Điều này giúp thu hút cả nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia các dự án đất đai, thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh. Tất nhiên, mặt trái là giá đất sẽ tăng do cạnh tranh, nghĩa là doanh nghiệp phải bỏ chi phí đầu vào cao, cuối cùng có thể làm tăng giá bán sản phẩm bất động sản. Song, nhìn tổng thể, lợi ích thu được là sự minh bạch và hiệu quả phân bổ đất đai:  Đất thuộc sở hữu toàn dân sẽ được giao cho người sử dụng xứng đáng, đem lại giá trị cao nhất. Theo đánh giá của giới chuyên gia, việc đấu thầu dự án có sử dụng đất với ràng buộc chặt chẽ về nghĩa vụ sẽ mở ra cơ hội cho nhiều nhà đầu tư tham gia, chọn được người có năng lực tài chính, kỹ thuật tốt nhất, đồng thời giúp dự án triển khai nhanh, đem lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội.

Ở góc độ pháp lý quốc tế, đấu giá và đấu thầu công khai là thông lệ phổ biến trong quản lý tài sản công. Các nước phát triển luôn yêu cầu việc bán đất công, giao dự án công phải qua đấu thầu hoặc đấu giá để ngăn ngừa tham nhũng và thất thoát. Chẳng hạn, Singapore có chương trình bán đất công cho phát triển bất động sản thông qua đấu thầu cạnh tranh; Nhiều quốc gia châu Âu, châu Mỹ cũng quy định đấu thầu khi lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án phát triển đô thị trên đất của chính quyền. Việc Việt Nam luật hóa rõ ràng hai hình thức này cho thấy quyết tâm hòa nhập với chuẩn mực minh bạch quốc tế. 

Tóm lại, Luật Đất đai 2024 đã tạo khung khổ pháp lý minh bạch hơn cho việc giao đất, cho thuê đất. Đấu giá, đấu thầu trở thành con đường chính để doanh nghiệp có được đất từ Nhà nước, thay vì dựa trên quan hệ hay ưu tiên đặc biệt. Điều này tuy khiến doanh nghiệp phải cạnh tranh mạnh mẽ hơn, nhưng về dài hạn sẽ sàng lọc những nhà đầu tư yếu kém, tạo môi trường đầu tư lành mạnh. 

Tuy nhiên, để các quy định này đi vào cuộc sống, rất cần nâng cao năng lực thực thi ở địa phương như tổ chức đấu giá, đấu thầu phải chuyên nghiệp, tiêu chí lựa chọn phải công bằng, tránh “quân xanh quân đỏ” dìm giá hoặc thông thầu. Nếu làm tốt, đây sẽ là cú hích lớn giúp khu vực tư nhân tiếp cận đất đai công bằng, xóa dần tư duy “ xin cho” trong giao đất.

Để hỗ trợ doanh nghiệp, Nhà nước nên công bố sớm và rộng rãi thông tin các quỹ đất sẽ đấu giá, dự án sẽ đấu thầu, đồng thời có cơ chế tài chính giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn tham gia đấu giá. Song song đó, việc giám sát quá trình đấu giá, đấu thầu phải chặt chẽ nhằm đảm bảo niềm tin của nhà đầu tư vào sự công bằng, tránh trường hợp khiếu kiện sau đấu giá. Nếu thực hiện tốt, đây sẽ là động lực để Luật Đất đai 2024 thực sự phát huy vai trò thúc đẩy phát triển khu vực kinh tế tư nhân.

Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là nhu cầu thường xuyên trên thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn muốn sang nhượng dự án cho nhà đầu tư khác có tiềm lực hơn. Pháp luật trước đây (Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014) có quy định về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng dự án nhưng khá chồng chéo và phức tạp. Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có những sửa đổi nhằm đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ mâu thuẫn pháp lý trong hoạt động này, tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tái cơ cấu dự án.

Trước hết, một điểm mới rất quan trọng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không còn là điều kiện bắt buộc khi xin chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo quy định cũ, nhà đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng dự án khi đã có sổ đỏ cho toàn bộ diện tích đất của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng. Điều này buộc chủ đầu tư phải hoàn tất xong xuôi thủ tục cấp sổ, mất rất nhiều thời gian, trước khi được phép sang tên dự án.

Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã bãi bỏ yêu cầu này, thay vào đó nhấn mạnh điều kiện nhà đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần dự án chuyển nhượng. Nghĩa là doanh nghiệp phải nộp xong tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế phí liên quan cho Nhà nước, sau đó có thể chuyển nhượng dự án ngày, và bên nhận chuyển nhượng sẽ được cấp sổ đỏ cho đất dự án sau khi hoàn tất thủ tục mua bán. Việc cắt giảm bước “Phải có sổ đỏ trước” này được đánh giá là hợp lý và phù hợp thực tiễn, giúp đôi bên tiết kiệm nhiều thời gian, chi phí. Đối với nhà đầu tư, thời gian là yếu tố sống còn.  Ở giai đoạn trước, sau khi nộp tiền đất xong, doanh nghiệp có thể phải chờ vài tháng đến hàng năm để ra sổ, mới được phép chuyển nhượng, dẫn đến lỡ cơ hội kinh doanh. Nay, chỉ cần biết chắc đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính, họ có thể tiến hành sang nhượng ngay, vốn sẽ quay vòng nhanh hơn. Về phía Nhà nước, điều kiện doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước cũng đảm bảo ngân sách không bị thất thu, vì vậy bỏ bước cấp sổ đỏ trước khi chuyển nhượng không gây rủi, bởi tài chính đã thu đầy đủ và năng lực nhà đầu tư đã được chứng minh qua việc hoàn thành nghĩa vụ đất đai.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 đã nỗ lực khắc phục mâu thuẫn trong quy định cũ về quy trình đất đai khi chuyển nhượng dự án. Trước đây, có sự không thống nhất giữa Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Hướng dẫn Luật Đất đai 2013) và Luật Kinh doanh BĐS 2014: Một bên phân loại thủ tục theo hình thức trả tiền đất, bên kia phân loại theo loại hình nhà đầu tư khiến việc áp dụng gặp lúng túng. Ví dụ, nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án từ một doanh nghiệp trong nước mà đất dự án đã trả tiền sử dụng đất một lần rồi, thì theo Luật BĐS 2014 lại phải làm thủ tục như trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm (tức Nhà nước thu hồi và giao lại đất), trong khi theo Nghị định 43, trường hợp đất đã trả tiền một lần lẽ ra chỉ cần sang tên sổ đỏ trực tiếp. Những mâu thuẫn này gây kéo dài thời gian và rủi ro pháp lý cho bên nhận chuyển nhượng, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã giải quyết bất cập trên bằng cách dẫn chiếu sang Luật Đất đai 2024 cho thống nhất, thay vì tự quy định quy trình riêng. Điều này có nghĩa là từ nay quy trình chuyển nhượng dự án sẽ tuân theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai. Mặc dù Luật Đất đai 2024 chưa kịp chi tiết hóa trong luật về thủ tục cụ thể cho từng trường hợp, nhưng Chính phủ dự kiến ban hành nghị định hướng dẫn, trong đó phân định rõ thủ tục cho trường hợp đất trả tiền một lần với trả tiền hàng năm, FDI và trong nước... Như vậy, về lâu dài, luật mới sẽ xóa bỏ khoảng trống pháp lý trước đây (khi Luật BĐS 2014 chỉ nói đến thủ tục cho FDI mà không đề cập doanh nghiệp trong nước). Trong giai đoạn chuyển tiếp, có thể cần theo dõi thêm các nghị định để biết chính xác quy trình, nhưng định hướng chung là đơn giản hóa và thống nhất.

Về điều kiện chuyển nhượng dự án, Luật Đất đai 2024 cơ bản kế thừa các điều kiện như Luật 2013 và Luật BĐS 2014: Dự án chuyển nhượng phải không vi phạm pháp luật, đã hoàn thành bồi thường, không có tranh chấp, được chấp thuận chủ trương đầu tư... Điểm thay đổi chính như đã nêu là không bắt buộc phải có sổ đỏ, thay vào đó bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai. Ngoài ra, Luật mới cũng mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng dự án. Trước đây, doanh nghiệp nước ngoài muốn nhận chuyển nhượng dự án nhà ở phải là dự án đã xây xong cơ sở hạ tầng, nay Luật Kinh doanh BĐS 2023 cho phép doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng cả dự án bất động sản khác chứ không chỉ nhà ở, miễn đáp ứng điều kiện. Đây là cơ hội để thu hút vốn đầu tư nước ngoài mua lại các dự án “trên giấy” đang khó khăn, giúp khơi thông thị trường M&A bất động sản.

Tác động thực tiễn của những thay đổi trên là rất tích cực đối với khu vực tư nhân. Thị trường chuyển nhượng dự án sẽ sôi động hơn khi thủ tục rút gọn và rõ ràng, cho phép tái cấu trúc danh mục đầu tư nhanh chóng. Những doanh nghiệp muốn rút lui có thể bán dự án dễ dàng hơn, thu hồi vốn để đầu tư lĩnh vực khác,  ngược lại, những nhà đầu tư có năng lực sẽ có cơ hội tiếp cận quỹ dự án dở dang để triển khai, tránh lãng phí. Điều này cũng giảm số lượng dự án “treo” vì chủ đầu tư cũ yếu kém nhưng không chuyển nhượng được. Đặc biệt, ngân hàng hoặc công ty tài chính (chủ nợ) cũng thuận lợi hơn trong xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản của khách nợ xấu, thay vì vướng mắc pháp lý, nay có thể bán dự án thu hồi nợ một cách nhanh chóng theo thủ tục chuẩn chung, không có ngoại lệ ưu tiên khó hiểu.

Dù vậy, vẫn còn một số bất cập cần lưu ý. Hiện tại, thủ tục chuyển nhượng dự án vẫn phải qua khâu xin chấp thuận của cơ quan nhà nước (Thủ tướng Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh tùy dự án). Thời hạn giải quyết theo luật định (30-45 ngày) không quá dài, nhưng trên thực tế việc lấy ý kiến các bộ ngành và thẩm định nhiều khi kéo dài hơn, gây chậm trễ. Luật mới chưa có giải pháp đột phá về việc rút ngắn triệt để quy trình này. Trong tương lai, có thể cân nhắc trao nhiều quyền tự quyết hơn cho doanh nghiệp, chẳng hạn nếu các điều kiện chuyển nhượng đều đáp ứng, có thể đăng ký chuyển nhượng tại cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản theo dạng thủ tục hành chính thông thường thay vì quyết định chấp thuận. Tuy nhiên, do đất đai là tài nguyên đặc thù, Chính phủ vẫn thận trọng giữ vai trò “gác cổng” để kiểm soát nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, đặc biệt đối với dự án nhà ở có liên quan đến người mua nhà sau này. Đây là điểm khác so với nhiều nước như ở các quốc gia phát triển, việc mua bán dự án phần lớn do các bên tự quyết theo hợp đồng, nhà nước chỉ giám sát qua các quy định thị trường và chống độc quyền, chứ không cấp phép hành chính.

Từ góc nhìn hội nhập, các thay đổi của Việt Nam đang hướng tới môi trường đầu tư thông thoáng và linh hoạt hơn. Việc loại bỏ bớt thủ tục thể hiện nỗ lực cải cách hành chính, tương tự xu hướng “cắt giảm điều kiện kinh doanh” mà Ngân hàng Thế giới và các tổ chức quốc tế khuyến nghị. Tuy nhiên, để đạt chuẩn mực quốc tế, Việt Nam có thể cân nhắc thêm như: Minh bạch hóa tiêu chí xét duyệt chuyển nhượng dự án (hiện chủ yếu xem xét về nghĩa vụ tài chính, pháp lý, cần đảm bảo cơ quan nhà nước không tùy tiện từ chối nếu doanh nghiệp đã đủ điều kiện); Rút ngắn thời gian duyệt hoặc tiến tới quy trình tự động hơn; 

Thực tế, Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã dẫn chiếu qua Luật Đất đai 2024, nên trách nhiệm giờ nằm ở nghị định của Chính phủ hướng dẫn Luật Đất đai. Nếu nghị định sắp ban hành giải quyết triệt để các tình huống như đất trả tiền hàng năm và một lần, bên nhận là trong nước và FDI,... thì khung pháp lý sẽ hoàn chỉnh, doanh nghiệp yên tâm hoạt động. Nhìn chung, chính sách mới về chuyển nhượng dự án đang đi đúng hướng hỗ trợ thị trường, cần thêm một bước hoàn thiện nữa để thực sự trở thành “Cú hích” thu hút dòng vốn đầu tư vào các dự án đang cần chuyển giao.

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt từ đất nông nghiệp, đất rừng sang đất ở, đất thương mại để làm dự án, có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng mở rộng quỹ đất cho khu vực tư nhân. Luật Đất đai 2013 trước đây giao thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng một số loại đất như đất trồng lúa trên 10ha, đất rừng phòng hộ trên 20ha…, cho Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ. Điều này nhằm kiểm soát chặt việc mất đất nông nghiệp, đất rừng, nhưng đồng thời gây không ít độ trễ trong thủ tục như địa phương muốn chuyển mục đích một dự án phải trình trung ương phê duyệt, thời gian chờ đợi kéo dài. 

Luật Đất đai 2024 đã có bước cải cách đáng kể, đó là phân cấp toàn bộ thẩm quyền này cho cấp tỉnh. Cụ thể, quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng... nay thuộc về HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc TW).  Với quy định này, một dự án phát triển khu đô thị mới trên đất nông nghiệp quy mô lớn chẳng hạn, thay vì phải xin Thủ tướng chấp thuận chuyển hàng chục hecta đất lúa như trước, nay chỉ cần được HĐND cấp tỉnh thông qua. Thẩm quyền gần dân hơn giúp rút ngắn quy trình hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tư nhân khi triển khai dự án tại địa phương. Đương nhiên, việc phân cấp cũng đi kèm trách nhiệm cao hơn cho chính quyền tỉnh: HĐND tỉnh phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa mục tiêu phát triển kinh tế và bảo vệ tài nguyên đất trồng lúa, đất rừng. Luật mới vẫn yêu cầu chặt chẽ rằng việc chuyển mục đích phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt; và khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, người sử dụng đất (hoặc nhà đầu tư nhận đất) phải nộp tiền sử dụng đất, tiền chuyển đổi theo quy định. Như vậy, nguyên tắc “có sự đánh đổi” được giữ vững: Muốn chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp phải đóng góp tài chính để Nhà nước tái tạo quỹ đất hoặc hỗ trợ phát triển nông nghiệp bền vững.

Một điểm mới khác là mở rộng cơ hội tiếp cận đất nông nghiệp cho doanh nghiệp, đây là yếu tố gián tiếp thúc đẩy chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi cần thiết. Luật Đất đai 2024 đã bỏ hạn chế lâu nay về chủ thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Trước đây, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị cấm mua đất lúa (Khoản 3 Điều 191 Luật 2013) để tránh đầu cơ. Nay, luật mới xóa bỏ điều cấm này, cho phép người không trực tiếp làm nông được quyền nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho đất lúa, với điều kiện nếu diện tích quá hạn mức thì phải thành lập doanh nghiệp và có phương án sử dụng đất lúa được phê duyệt. Điều này thể hiện tư duy cởi mở hơn: Đất đai sẽ đến tay người có nhu cầu và có khả năng sử dụng hiệu quả, bất kể họ có “tay lấm chân bùn” hay không, miễn tuân thủ điều kiện để đảm bảo không bỏ hoang đất lúa. Quy định này kết hợp với phân cấp nêu trên có nghĩa là, một doanh nghiệp bất động sản giờ có thể chủ động nhận chuyển nhượng các thửa đất nông nghiệp (qua thỏa thuận với dân) rồi đề xuất dự án chuyển đổi sang khu đô thị, thương mại... dễ dàng hơn xưa rất nhiều, vì không còn rào cản về chủ thể và thủ tục đã đơn giản hóa. Tất nhiên, họ vẫn phải trình kế hoạch và được cấp tỉnh thông qua chuyển mục đích theo quy hoạch. Đây là cơ hội lẫn thách thức: Cơ hội để doanh nghiệp tạo quỹ đất sạch nhanh hơn, nhưng thách thức ở chỗ cạnh tranh thu mua đất sẽ tăng, đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn và tầm nhìn dài hạn.

Về mặt thực tiễn, chính sách phân cấp và nới lỏng điều kiện chuyển mục đích sẽ thúc đẩy thị trường phát triển dự án nhà ở, khu công nghiệp, thương mại sôi động hơn, đặc biệt tại các địa phương giàu tiềm năng quỹ đất. Các tỉnh thành sẽ chủ động hơn trong việc thu hút đầu tư, ví dụ một tỉnh có thể linh hoạt phê duyệt cho chuyển đổi một vùng đất trồng lúa kém hiệu quả sang khu công nghiệp để tạo việc làm, thay vì chờ xin ý kiến trung ương mất thời gian. Doanh nghiệp tư nhân sẽ tiết kiệm được chi phí cơ hội khi thời gian chuẩn bị đất dự án rút ngắn. Hơn nữa, quy định mới còn đi kèm việc mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của cá nhân (tối đa không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của địa phương, thay cho giới hạn chặt hơn trước đây). Điều này khuyến khích tích tụ đất đai, tạo điều kiện cho các trang trại, doanh nghiệp nông nghiệp quy mô lớn và cũng gián tiếp tạo nguồn cung đất cho các dự án phi nông nghiệp khi cần chuyển đổi.

Tuy nhiên, không thể không cảnh giác với mặt trái như trao toàn quyền cho địa phương đôi khi dẫn đến nguy cơ một số nơi lạm dụng chuyển đổi đất tràn lan phục vụ tăng trưởng ngắn hạn, đe dọa an ninh lương thực và môi trường. Việt Nam cũng đã và đang chú ý vấn đề này như trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021-2030, Quốc hội giao chỉ tiêu cụ thể diện tích đất trồng lúa phải bảo vệ. Do đó, dù phân cấp, trung ương vẫn giám sát qua hệ thống chỉ tiêu và qua việc phê duyệt quy hoạch tỉnh. Điều cần là thực thi nghiêm ở địa phương: HĐND cấp tỉnh phải minh bạch trong quyết định chuyển mục đích đất, có sự tham vấn ý kiến cộng đồng và chuyên gia khoa học, đảm bảo phát triển bền vững. Luật đất đai 2024 đã bổ sung quy định người dân được tham gia ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đây là cơ sở để cộng đồng giám sát các quyết định chuyển mục đích sử dụng đất quan trọng tại địa phương mình.

Từ so sánh luật cũ, luật mới cho thấy, Luật Đất đai 2024 đã tiến gần hơn đến mô hình quản trị đất đai hiện đại: Phân quyền, đề cao vai trò địa phương và thị trường, nhưng đồng thời không buông lỏng quản lý vĩ mô. So với thông lệ quốc tế, việc giao thẩm quyền quy hoạch và chuyển đổi mục đích cho chính quyền địa phương là phù hợp. Điều quan trọng là phải có cơ chế kiểm soát và phối hợp từ trung ương, sau đó  địa phương vận dụng linh hoạt nhưng không vượt khỏi ranh giới an toàn về an ninh, bảo vệ môi trường, di sản... Một điểm Việt Nam đang làm tốt là yêu cầu các dự án chuyển đổi đất rừng phải có phương án trồng rừng thay thế, dự án chuyển đổi đất lúa phải đóng Quỹ bảo vệ đất lúa, những biện pháp này cần tiếp tục duy trì nghiêm để bù đắp tổn thất tài nguyên khi chuyển mục đích. Đồng thời, để hài hòa lợi ích, có thể học tập một số mô hình trên thế giới như “Tái điều chỉnh đất đai” (land readjustment): Khi mở dự án đô thị trên đất nông nghiệp, thay vì thu hồi toàn bộ, chính quyền có thể cho phép người dân góp đất cùng làm dự án, sau đó phân chia lại một phần đất đã lên thổ cư cho họ. Cách làm này ở Nhật Bản, Hàn Quốc giúp người dân địa phương hưởng lợi trực tiếp từ giá trị tăng thêm, giảm phản đối. Việt Nam có thể xem xét áp dụng thí điểm, bổ sung như một phương thức chuyển mục đích sử dụng đất mới, song hành với phương thức nhà đầu tư tự thỏa thuận hoặc Nhà nước thu hồi.

Có thể thấy, Luật mới đề cao yếu tố thị trường và quyền lợi của người dân như giá đất theo giá thị trường, người dân được tự quyết chuyển nhượng đất cho doanh nghiệp hay không, Nhà nước cạnh tranh công bằng với tư nhân qua đấu giá, đấu thầu... Đây là những bước tiến phù hợp xu hướng hội nhập, tạo nền tảng để khu vực kinh tế tư nhân tiếp cận đất đai minh bạch, thuận lợi hơn so với giai đoạn trước. Những cải cách như cho phép chuyển đổi hình thức thuê đất, rút gọn thủ tục chuyển nhượng dự án, phân cấp quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đều hướng đến mục tiêu thúc đẩy dòng chảy đất đai đến nơi sử dụng hiệu quả nhất, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội.

Tuy nhiên, tác động thực tiễn của Luật Đất đai 2024 sẽ phụ thuộc lớn vào khâu triển khai. Vẫn còn nhiều những thách thức cần được nhận diện rõ và có giải pháp khắc phục như:

- Hoàn thiện văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt về thủ tục đấu giá, đấu thầu dự án, thủ tục chuyển nhượng dự án trong các tình huống khác nhau. Hiện nay, một số quy định mới chỉ mang tính khung, cần hướng dẫn để thống nhất thực hiện trên toàn quốc. Việc chậm có hướng dẫn sẽ làm giảm hiệu lực tích cực của luật.

- Nâng cao năng lực thực thi ở địa phương: Phân cấp mạnh mẽ đòi hỏi các tỉnh, thành phải đủ năng lực quản lý. Cán bộ địa phương cần được tập huấn kỹ về những điểm mới của luật để vận dụng đúng. Đồng thời, cần xây dựng hệ thống giám sát, chế tài để ngăn ngừa việc lạm dụng quyền hạn như tùy tiện cho phép chuyển mục đích đất hoặc thông thầu dự án. Trách nhiệm giải trình của chính quyền địa phương phải được đặt lên hàng đầu, có sự tham gia của HĐND và cộng đồng giám sát các quyết định đất đai quan trọng.

- Hỗ trợ doanh nghiệp thích ứng: Khu vực tư nhân, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, có thể gặp khó khăn ban đầu trước những quy định mới như không còn được Nhà nước thu hồi đất giúp, phải tự thương thảo với dân; muốn có đất phải tham gia đấu giá cạnh tranh.... Do đó, Nhà nước nên có các kênh tư vấn, cung cấp thông tin, thậm chí hỗ trợ về tài chính, pháp lý cho doanh nghiệp. Ví dụ, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ để doanh nghiệp tra cứu quỹ đất, giá đất; Hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp trúng đấu giá đất có dự án quan trọng, Thiết lập cơ chế trọng tài, hòa giải về giá đất giữa doanh nghiệp và người dân khi thương thảo bồi thường, nhằm tránh tranh chấp kéo dài.

- Đảm bảo quyền và lợi ích lâu dài: Mặc dù luật mới tiến bộ về bảo vệ quyền sử dụng đất, vẫn cần chú ý đến sự ổn định và an toàn pháp lý cho nhà đầu tư tư nhân. Ví dụ, khi doanh nghiệp chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm, cần cơ chế rõ ràng về điều chỉnh đơn giá thuê định kỳ 5 năm một lần để tránh tăng quá đột biến; Hoặc khi tham gia dự án PPP, cần cam kết về quyền sử dụng đất lâu dài. Việc cho phép người không trực tiếp làm nông được mua đất lúa cũng cần quản lý chặt để tránh đầu cơ thuần túy, nên ràng buộc thực hiện đúng phương án sử dụng đất đã cam kết, nếu không sẽ bị thu hồi đất (Luật đã có quy định nhưng thực thi phải nghiêm). Tất cả nhằm tạo môi trường đầu tư đất đai ổn định, dự đoán được, nhà đầu tư yên tâm bỏ vốn dài hạn.

- Tiệm cận hơn nữa chuẩn mực quốc tế: Luật Đất đai 2024 là bước đệm, nhưng để đạt được môi trường pháp lý đất đai thật sự hấp dẫn các nhà đầu tư toàn cầu, Việt Nam có thể cân nhắc những cải cách sâu rộng hơn trong tương lai. Chẳng hạn, nghiên cứu khả năng kéo dài thời hạn giao đất, cho thuê đất ( hiện nay, thường tối đa 50-70 năm) lên mức 99 năm với dự án đặc biệt, hoặc cơ chế gia hạn tự động nếu dự án vẫn hoạt động hiệu quả. Mặt khác, tiếp tục cải thiện tính minh bạch như xây dựng hệ thống đăng ký đất đai điện tử, công khai thông tin quy hoạch, giá đất, dự án đấu thầu trên mạng để mọi nhà đầu tư trong và ngoài nước dễ tiếp cận thông tin. Đồng bộ Luật Đất đai với các luật khác (Đầu tư, Nhà ở, Kinh doanh BĐS, Đấu thầu...) theo hướng thống nhất thuật ngữ, quy trình, tránh xung đột như giai đoạn trước.

Luật Đất đai 2024 đã phần nào thực hiện được sứ mệnh kép là vừa thúc đẩy tiếp cận đất đai cho khu vực kinh tế tư nhân thông qua việc gỡ bỏ các rào cản hành chính, vừa tăng cường quản lý nhà nước hiệu quả bằng cơ chế thị trường minh bạch và trách nhiệm giải trình. Luật mới khẳng định vai trò kiến tạo của Nhà nước là không trực tiếp can thiệp sâu mà tạo hành lang pháp lý rõ ràng để các chủ thể thị trường tự do giao dịch đất đai trong khuôn khổ pháp luật. Dĩ nhiên, chặng đường hoàn thiện thể chế đất đai còn đòi hỏi sự điều chỉnh liên tục cho phù hợp thực tiễn. Nhưng với tinh thần cầu thị và những thay đổi đột phá ban đầu, Luật Đất đai 2024 xứng đáng được kỳ vọng sẽ là bước ngoặt quan trọng đưa Việt Nam tiến gần hơn tới các chuẩn mực pháp lý quốc tế về quản lý đất đai, bảo vệ quyền tài sản và thúc đẩy phát triển kinh tế tư nhân bền vững trong những năm tới.

Thực hiện: Trần Hơn

Thiết kế: Nguyễn Hậu

Theo TC phap ly